环球热资讯！东方证券：给予保利发展买入评级，目标价位18.4元

东方证券股份有限公司赵旭翔近期对保利发展（600048）进行研究并发布了研究报告《2022年全年业绩点评：短期结利承压，强化销售-拿地正向循环》，本报告对保利发展给出买入评级，认为其目标价位为18.40元，当前股价为15.19元，预期上涨幅度为21.13%。

保利发展

核心观点

(资料图片仅供参考)

事件：公司近期发布2022年年报，全年实现营业收入2810.2亿元，同比-1.4%；实现归母净利润183.5亿元，同比-33.0%。

营收稳健增长，结转项目结构及行业波动冲击损益表。公司业绩下滑主要源于：低毛利项目集中结算，带来开发业务毛利率下滑5.3pct至21.8%、投资收益同比下滑32.4%；计提资产减值损失11.6亿元；以及结转合作项目增多带来少数股东损益占净利润的比例同比提升5.7pct。截至2022年末，公司合同负债4120亿，达全年营收的1.5倍，可结算资源充足，未来随着新项目陆续结转，盈利水平有望逐步修复。

销售领跑行业，聚焦核心城市持续优化投资节奏及结构。公司2022年累计销售金额4573亿元，同比下降15.1%，优于行业Top10及百强整体水平，销售额排名高居行业第2，市占率提升至3.4%。拿地方面，公司坚持“聚焦+深耕”策略，全年累计新增项目91个，拿地金额1613亿元，全年投资强度35.3%，同比提升0.8pct。其中一线城市拿地金额占比达34%，长三角、珠三角区域拿地金额合计占比近8成；下半年把握投资窗口期积极扩储，拿地金额占比62%；全年新增住宅货值占比同比提升8pct至93%。高质量的拿地有力支撑公司2023年销售持续向好，公司Q1累计销售额同比增长25.8%，排名升至行业第一，其中2、3月单月销售额均同比增长30%以上。我们预计2023年公司将延续“优供货-快回款-强拿地”的正向循环。

财务稳健、融资优势凸显，生态业务有序推进。2022年公司实现回笼金额4271亿元，回笼率维持93.4%高位，连续5年保持经营活动现金流为正，三道红线指标维持绿档。全年累计发行公司债+中票263亿元，期末有息负债规模3813亿元，综合融资成本同比下降54bp至3.92%，融资优势凸显。生态业务方面，期末保利物业在管面积达5.76亿平米，巩固非住业态优势，全年营收同比增长26.9%至136.9亿元；年内公司与建行合作落地租赁住房基金，资产经营能力有望持续提升。

盈利预测与投资建议

维持买入评级，调整目标价至18.40元。根据公司年报，我们小幅下调了公司营收增速并下调24年开发业务毛利率，同时上调了营业税金率及销售费率，调整公司23-24年EPS预测值为1.67/1.77元(原预测值为1.83/2.15元)并引入25年EPS预测值为1.94元。参考可比公司23年平均估值为11X，对应目标价18.40元。

风险提示：房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。

数据中心根据近三年发布的研报数据计算，国泰君安郝亚雯研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达85.3%，其预测2023年度归属净利润为盈利201.72亿，根据现价换算的预测PE为8.99。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有27家机构给出评级，买入评级25家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为20.95。根据近五年财报数据，估值分析工具显示，保利发展行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：有息资产负债率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标3.5星，综合指标2.5星。(指标仅供参考，指标范围：0~5星，最高5星)

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